Autonomia do síndico para gastos do condomínio.
Publicado em: 01/08/2018 Quando o assunto é o dinheiro do condomínio, todo cuidado é pouco. Afinal, não basta ser honesto. Como diz o ditado, também é importante parecer honesto.
Usar um dinheiro que é de todos antes de uma aprovação em assembleia específica pode acarretar em futuros problemas para o síndico.
Contas não aprovadas, desconfiança de outros moradores, e até ações judiciais ou ressarcimento da verba em questão são algumas das consequências para gastos ocorridos sem a anuência dos outros condôminos.
Há, porém, casos em que o síndico pode, sim, se utilizar de dinheiro do condomínio sem pedir. O importante é lembrar que existem regras e que qualquer gasto deverá ser justificado e aprovado em assembleia. Nesse momento, é importante ter documentos que ajudem na comprovação dos gastos, como orçamentos e notas fiscais.
GASTAR ATÉ QUANTO
Algumas convenções permitem ao síndico gastos até um limite, sem aprovação por assembleia. Esses gastos podem ser de qualquer natureza?
Depende. O ideal é que a convenção do condomínio estipule um limite de gastos – e também, com o que se pode gastar essa verba. Em geral seu uso está ligado a situações de emergências ou a obras já em andamento. Mesmo sem aprovação prévia, o síndico deverá justificar o uso do dinheiro na próxima assembleia.
Se a convenção for omissa, deverá prevalecer o bom senso do síndico, que deverá lançar mão dessa prerrogativa somente em caráter comprovadamente emergencial.
OBRA MAIS CARA
O aumento de custos de uma obra deve ser objeto de nova aprovação pela assembleia? Depende. Se o incremento de custo for alto, não emergencial e fugir ao escopo do projeto que fora aprovado, deve-se convocar nova assembleia para aprovação do custo extra.
Entretanto, em algumas situações, o síndico pode, sim, aprovar gastos extras caso a obra se mostre mais cara que o previsto.
Uma delas é quando ocorre algum problema grave com a reforma e que, se o reparo não for feito, isso irá impactar negativamente no cotidiano dos moradores.
Por exemplo: se uma peça do elevador que seria trocada já danificou outras – caso não sejam repostas e recolocadas, o prédio ficaria sem elevador. Nesse caso, é possível aprovar as contas depois de contratar o serviço. Outro caso é quando o síndico tem uma certa autonomia de gasto para a obra – uma certa “gordurinha”, que deverá estar expressa em ata de assembleia, de, por exemplo, até 5% do valor da obra. O síndico também pode investir sem aprovação prévia quando a obra é emergencial: um portão quebrado, ou um cano estourado que irá deixar os moradores sem água, podem ser consertados e depois ratificados.
OUTRO FUNDO
O síndico pode usar a verba de um fundo para outro, sem aviso prévio?
Depende. O fundo de obras deve ser usado apenas para isso – salvo apenas se uma grande emergência acontecer no condomínio. E caso isso aconteça, as contas deverão ser aprovadas em assembleia futuramente.
Os fundos do condomínio devem ser usados de acordo com sua natureza. Caso aconteça algo muito fora da curva, o síndico pode usar o fundo de reserva para cobrir esse gasto - e, depois, o valor deve ser reposto ao fundo.
Um dos motivos para não se utilizar os fundos do condomínio para cobrir despesas do dia-a-dia é que nem sempre quem contribui com os fundos é quem paga pelos gastos ordinários - os mensais.
AUMENTO DE TAXA
O síndico pode aumentar a taxa ordinária sem autorização de assembleia?
Não. O síndico, sozinho, não tem poder para decidir se a taxa deve ser reajustada. Para tomar essa medida é necessária uma assembleia.
É sempre importante lembrar que o síndico, apesar das suas muitas responsabilidades, é um representante do condomínio. Ele não pode dispor do dinheiro dos condôminos sem a anuência dos mesmos.
Por isso é tão importante que haja uma boa previsão orçamentária.
Com uma boa previsão, que indique não só os gastos, mas também as benfeitorias e os investimentos necessários para o período, o síndico fica mais tranquilo para gerir o condomínio, pois sabe que as necessidades do local estão sendo levadas em conta.
CONSELHO
Os conselhos fiscais ou consultivos têm poder de autorizar alguns tipos de gastos?
Depende. A função do conselho fiscal ou consultivo é, a princípio, verificar as contas e ajudar o síndico – seja na solução de problemas ou trazendo ideias interessantes.
O conselho, porém, não substitui a assembleia condominial. O que ele pode fazer é, em situações específicas, autorizar o gestor a usar o dinheiro do condomínio, como as grandes obras citadas acima.
Isso, porém, deve ser discutido e decidido previamente em assembleia. E também é importante dizer que mesmo com o ok do conselho, os gastos feitos deverão ser ratificados em assembleia futura.
ADVOGADOS
O síndico tem autonomia para contratação de advogados a fim de realizar a cobrança judicial, sem precisar consultar a assembleia?
Sim. Uma das principais funções do síndico é zelar pelo condomínio. Portanto, se há a necessidade de se contratar um advogado, seja por problemas de inadimplência de um condômino ou outros motivos – como alguém movendo uma ação contra o condomínio – o síndico pode, sim, fazê-lo.
Mas é sempre importante cotar diferentes profissionais para se ter uma ideia do valor dos honorários. Esse gasto também deve ser ratificado em futura assembleia.
DEMISSÃO DE FUNCIONÁRIOS
O síndico pode decidir sozinho pela demissão de um funcionário cuja multa rescisória seja alta? Sim. É prerrogativa do síndico demitir e contratar funcionários do condomínio. Porém, em casos em que a multa rescisória seja muito alta, o recomendável é discutir antes a situação em assembleia.
Ele deverá, porém, justificar, o impacto dessa decisão na próxima assembleia, principalmente se não houvesse dinheiro provisionado para essa demissão.
CONTRATAÇÃO DE EMPRESA TERCEIRIZADORA DE MÃO DE OBRA
O síndico pode trocar de empresa terceirizada caso isso não impacte nas contas do condomínio?
Sim. Porém, o recomedável é que o síndico divida a responsabilidade da troca da empresa com uma assembleia.
Não seria tanto pela questão financeira, mas muito mais pela comunidade aprovar a nova empresa. Caso haja um problema no futuro, o síndico referendou a contratação com a assembleia.
ADEQUAÇÕES À LEGISLAÇÃO
O síndico pode gastar em alguma benfeitoria ou alteração pedida pela lei, que não constava na previsão orçamentária?
Sim. É responsabilidade do síndico manter o condomínio e suas atividades dentro da lei. Muitos condomínios, em 2018, tiveram que pagar um extra para que a administradora os inscrevessem no eSocial, por exemplo.
Esses casos mostram que às vezes o síndico realmente pode se deparar com gastos extras e inesperados, e que devem ser feitos. Não podem esperar. Portanto, os mesmos devem ser feitos e aprovados na próxima assembleia.