Locações de curta temporada nos condomínios.
Publicado em: 02/08/2018
O assunto é novo e a lei não é clara. O que configura hospedagem versus locação parece ser, hoje, a grande pergunta a ser respondida.
Isso porque, se for considerada atividade de hospedagem, a mesma não pode ser exercida em condomínios residenciais. Já se o legislador entender que a prática é caracterizada como locação, a mesma poderá ser permitida em condomínios.
Como, então, regulamentar ou restringir esse tipo de prática? Afinal, é possível proibir? Pode-se permitir esse tipo de locação sem restrições?
Legislação
Primeiramente, é bom que se deixe claro: locação por temporada e hospedagem são conceitos diferentes.
A locação por temporada é regida pela lei federal 8.245/91, capítulo II e seção II, ao passo que a hospedagemestá regulamentada pela lei federal 11.771/08.
No meio jurídico, o que a maioria entende é que se o serviço ofertado não se encaixar em ‘locação por temporada’, deve ser caracterizado como ‘hospedagem’”.
A discussão, porém, pode ser grande, uma vez que a lei de locação não determina um prazo mínimo para diferenciar uma da outra.
Proibir ou não?
E como a própria lei de locação não estipula um prazo mínimo para diferenciar-se de hospedagem, fica difícil proibir.
É uma tarefa quase impossível proibir esse tipo de situação no condomínio, são outros tempos, se nós já sofremos invasões com o condomínio todo fechado, imagina dando a chave para desconhecidos?
O modelo existe e está consolidado, lutar contra ele não parece ser a estratégia mais adequada. É necessário conhecer e entender como a locação de curta temporada funciona e relacionar isso à realidade e perfil de cada condomínio, e é o síndico quem melhor conhece essa realidade. Criar um conjunto de procedimento e regras a serem seguidas, aprovadas em assembleia, e compartilhadas com a comunidade fica mais fácil de construir um ambiente mais harmonioso.
Discutir o assunto em assembleia também é a sugestão mais cabida para o momento.
Desvio de finalidade no condomínio
Um dos pontos mais sensíveis para os condomínios é a questão da segurança. Ninguém quer ver o próprio condomínio transformado em um apart-hotel, onde a cada dia se encontra com pessoas diferentes no elevador, e que não façam parte daquela comunidade.
Para funcionar como um apart-hotel, ou um condo-hotel, o local precisa de um alvará de funcionamento, o que um condomínio não tem. Também é importante dizer que esses locais contem com infraestrutura adequada para receber um grande número de pessoas, o que não é o caso da grande maioria dos prédios residenciais.
Justamente por se tratar de uma atividade comercial, outra questão a ser levantada é se há – ou não – desvio de finalidade, se há mudança na destinação das unidades do local, passando de unidades residenciais para comerciais.
O que o Airbnb diz:
“O direito de propriedade é constitucional e regulamentado pela legislação civil e condominial (no que for aplicável). Não há qualquer fundamentação legal para se restringir o aluguel por temporada. Na imensa maioria dos casos, as tratativas desse tipo de locação transcorrem de maneira pacífica por meio da plataforma e de maneira a não prejudicar o direito dos proprietários dos imóveis. Sempre incentivamos o diálogo entre nossos anfitriões e seus condomínios”.
A plataforma apontou também que, “entre as mais de 300 milhões de chegadas de hóspedes já realizadas por intermédio do Airbnb desde a sua fundação, incidentes negativos são extremamente raros”.
Vale mencionar que outros sites também fazem esse “meio de campo” entre quem quer alugar e quem está viajando, como o site Booking, o couchsurfing, e o aluguetemporadas.
Jurisprudências
Importante salientar que há jurisprudências para os dois lados: tanto o de quem quer proibir, como daqueles que querem permitir o aluguel de curtas temporadas em condomínios residenciais. Veja abaixo algumas:
Juiz proíbe condomínio de bloquear o Airbnb
Liminar impede condomínio de proibir aluguel de imóvel por temporada
Locação por temporada: Tribunal no RS decide que proibição pode ser votada em assembleia
Condomínio não deve ser usado para receber hóspedes pagantes
Internacional: AirBnb deve pagar € 8 mil de multa para Paris
Riscos
Além de todo o questionamento que envolve o assunto, há também riscos específicos para o condomínio.
Os empreendimentos hoteleiros têm condições para isso: receber muitas pessoas com qualidade e conforto. Mas me pergunto se um hóspede, estando na área comum do condomínio, sai da piscina, quebra um pé, um braço, e processa o condomínio. É justo que toda a comunidade arque com uma despesa porque uma unidade desejou lucrar com a sua unidade?
Outro ponto também a ser levantado é a possibilidade dessa pessoa receber visitas na unidade.
O condomínio fica muito vulnerável. Imagine se um hóspede usar a unidade para encontros, e marcar um ou dois, todos os dias. Eu acredito que isso seja prejudicial para os condomínios.
Há também a questão dos funcionários. Os mesmos podem sentir que estão fazendo além da sua função ao receberem “hóspedes”.
Depois, o porteiro ou o zelador entram com uma ação trabalhista contra o condomínio e novamente todos devem arcar com os ônus, pelo bônus de uma minoria?
No seu condomínio: como decidir
Mesmo havendo decisões judiciais para os dois lados, caso o seu condomínio decida fazer uma assembleia para deliberar sobre o tema, é importante discutir alguns pontos-chave:
Restrições de prazos: qual o período mínimo de estadia e frequência máxima de locação para terceiros
Deixar claro que todos devem seguir as regras do regulamento interno e da convenção do condomínio, não importa se está pagando um dia ou o um ano de aluguel
Entrega das chaves: os funcionários do condomínio não devem ficar responsáveis por isso (seja para quem está alugando ou para moradores)
Entrada e saída: que ocorram, preferencialmente, das 06:00 às 22:00
Funcionários do condomínio não devem ficar responsáveis por checar as unidades depois da saída de quem alugou
Uso das áreas comuns: alguns condomínios vêm tentando ao máximo restringir o uso das áreas comuns por hóspedes ou locatários de curta duração
Conclusão
Infelizmente, não há um caminho certo, ainda, a ser seguido pelos condomínios no que diz respeito ao assunto.
Justamente por isso, o fundamental é que haja uma discussão em assembleia para que, pelo menos na sua comunidade, haja regras claras e todos estejam cientes dos seus direitos e deveres como condôminos.